D’ici trente ans, la gestion, l’exploitation et la maintenance de la majeure partie des immeubles d’habitation devraient radicalement changer grâce au développement du BIM. Et les syndics ont leur carte à jouer. A condition, toutefois, qu’ils se saisissent très rapidement de cette opportunité.

Une supervision du bâtiment de sa conception à son exploitation

Difficile, de nos jours, d’évoquer avec un professionnel de l’immobilier la question du BIM pour l’exploitation d’un immeuble d’habitation. Si les atouts de cette démarche de « Building Information Modeling » sont très ancrés en phases de conception et de réalisation des bâtiments, rares sont ceux qui osent aller plus loin. Les maitres d’ouvrage regardent ce que font les autres. Les architectes regardent, timidement. Seuls les bailleurs sociaux apprécient déjà tous les avantages de la numérisation de leur parc immobilier pour une gestion efficace et économique à long terme.

Dès lors qu’un immeuble est conçu et réalisé avec une démarche BIM, il paraît logique qu’il soit ensuite exploité avec cette méthode

Il faut dire que le rapport Delcambre qui a été un déclic pour les acteurs de la construction date seulement de 2015. Autant dire hier. Résultat, les retours d’expérience sur le long terme sont encore rares… Pourtant, il y a fort à croire que d’ici 2050, la majeure partie des immeubles auront adopté cette technologie pour leur exploitation quotidienne. « Dès lors qu’un immeuble est conçu et réalisé avec une démarche BIM, il paraît logique qu’il soit ensuite exploité avec cette méthode », estime Aurélie Pérard, consultante BIM au sein du bureau d’études BIM in MOTION, qui travaille sur ces sujets depuis plus de cinq ans. « Et cette démarche est l’occasion d’installer une relation encore plus collaborative entre les syndics et les copropriétaires, puisqu’il ne faut jamais oublier que la technologie BIM repose à 80% sur de l’humain ». Si l’outil n’est pas nourri et mis à jour en permanence, il perd en effet tout son sens. « En réalité, c’est aux syndics de définir les axes d’amélioration de la gestion, de l’exploitation et de la maintenance des immeubles grâce à cette démarche », souligne Aurélie Pérard.

Une analyse claire et fiable de la maintenance d’un bâtiment

Rappelons que cette démarche permet la visualisation de l’ensemble de l’immeuble, une transparence sur toutes les actions réalisées et une facilitation des relations grâce à des pratiques digitalisées pour un vrai gain de temps. Elle fait en outre figure d’innovation dans la gestion d’un bâtiment, ce qui sera toujours du goût des copropriétaires. Plus largement, elle permet une analyse claire et fiable de la maintenance d’un bâtiment. Elle fiabilise les futurs plans pluriannuels de travaux, lesquels ne devraient plus tarder à s’appliquer aux immeubles d’habitation. « Tout cela est en mesure de rebattre les cartes entre les syndics et les copropriétaires », insiste la consultante BIM.

On peut tout à fait prendre l’opportunité d’un projet de réhabilitation ou de rénovation pour inclure une démarche BIM

Pour les syndics sceptiques, ou convaincus que cette démarche ne peut s’appliquer qu’aux immeubles conçus et construits en BIM, Aurélie Pérard propose des perspectives optimistes. « On peut tout à fait prendre l’opportunité d’un projet de réhabilitation ou de rénovation pour inclure une démarche BIM », assure-t-elle. Pour ce faire, il faut commencer par modéliser l’existant en concevant une maquette 3D à un instant T. Si l’immeuble possède déjà des plans en 2D fiables, le coût par logement peut être moindre pour créer sur cette base la maquette numérique. « Sinon, des technologies existent pour réaliser des scans 3D de l’enveloppe interne et externe de l’ouvrage », précise-t-elle. Le montant par logement est alors un peu plus élevé, à condition que tous les copropriétaires soient évidemment d’accord…

Le moindre élément de l’immeuble doit y être décrit

De l’épaisseur des portes à leur sens d’ouverture, en passant par leur marque, leur modèle et leur fiche technique, etc. Le moindre élément de l’immeuble doit être décrit. « Ensuite, pour en faire une vraie base de données, il conviendra d’ajouter à cette maquette le plus possible d’informations au sein de ce support centralisé pour en faciliter la connaissance et le partage par tous », insiste Aurélie Pérard.

Et c’est à partir de ce moment qu’intervient l’ultime stade. Celui de l’entrée concrète dans la gestion de l’immeuble. Cela suppose bien sûr une mise à jour permanente de la base des données. C’est avec une vision globale du patrimoine concerné, réunissant toutes les informations et rendant possible leur visualisation par l’ensemble des copropriétaires que les syndics peuvent faire évoluer leur rôle. Comme le dit Aurélie Pérard, « il revient aux syndics de se saisir du BIM pour la gestion, l’exploitation et la maintenance des immeubles ! ». Un beau défi pour les trente prochaines années…