Promulguée en novembre 2018, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) vise à faciliter la construction, améliorer l’accès au logement (notamment des plus fragiles), soutenir la rénovation et redynamiser les territoires.

Son adoption a suscité de nombreux débats. Réversibilité, accessibilité, recours abusifs… : faisons le point sur les avancées qu’elle laisse entrevoir et sur les manquements à déplorer avec le témoignage de Maître Chloé Schmidt-Sarels, avocate en droit de l’urbanisme au barreau de Douai.

Loi Elan : un décryptage juridique par Maître Chloé Schmidt-Sarels

Mme Chloé Schmidt-Sarels
Avocate en droit de l’urbanisme au barreau de Douai

Quel est le point majeur de la loi Elan ?

« L’une des principales avancées de cette loi concerne la mutation facilitée des bureaux en logements, qui va diminuer la vacance de nombreuses surfaces de bureaux.

Le législateur a voulu renforcer l’attractivité de cette transformation et a créé un bonus de constructibilité, fixé à 30 %. Il sera donc possible de déroger à certains PLU, ce qui certes diminue la marge de manœuvre des communes concernées. Reste que si cela peut permettre de créer plus de logements, ce sera une excellente mesure. »

Que pensez-vous des dispositions sur les normes d’accessibilité ?

« La loi du 20 février 2005 prévoyait l’accessibilité à tous les types de logements aux personnes handicapées. Le principe était certes contraignant mais constituait un progrès pour l’inclusion des personnes handicapées. Nous avons désormais un nouvel article du code de la construction et de l’habitation qui déroge à ce principe dans l’habitat collectif, avec 20 % des logements accessibles, les autres devant être « évolutifs ». Or cette notion reste bien floue. »

De nombreux points concernent le renforcement des exigences énergétiques. Sont-elles pertinentes ?

« Le législateur continue sur la lancée de la RE 2020 vers la performance énergétique et environnementale. Il ajoute en particulier de nouveaux objectifs pour les bâtiments neufs, qui concernent par exemple la qualité de l’air intérieur ou l’utilisation de matériaux renouvelables. Cela va dans le bon sens. Cependant, je regrette que l’article de loi portant sur le DPE opposable ait été rejeté. Cela aurait constitué une avancée très importante. Il reste le seul diagnostic à ne pas être opposable alors qu’il représente l’outil le plus lisible en termes de rénovation énergétique et aurait ainsi engagé la responsabilité du diagnostiqueur. »

Vous serez probablement moins critique à l’égard de la disposition visant à lutter contre les recours abusifs…

« Tout à fait. D’abord, ce texte qui renforce cette lutte a une portée dissuasive non négligeable. Ensuite, du point de vue de la construction, il diminue les situations de blocage et va permettre aux projets d’émerger plus rapidement, d’autant que le délai de jugement d’un recours contre un permis de construire ou d’aménager a été porté à dix mois. Aucune sanction n’a été prévue si le juge ne respecte pas ce délai, mais la volonté d’aller plus vite est déjà sensible. Et il s’agit évidemment d’un point essentiel. »

Loi Elan : le point de vue de 2 fédérations de promoteurs immobiliers

Pour Marc Villand (FPI), « une loi aux avancées intéressantes »

Marc Villand
Président d’Interconstruction, Président de la chambre Ile-de-France de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI)

« La loi Elan comporte plusieurs dispositions positives, en particulier l’accélération du traitement des recours abusifs contre les permis de construire. Ensuite, plusieurs mesures ponctuelles sont les bienvenues, parmi lesquelles l’encouragement de la transformation de bureaux en logements, le développement du carnet numérique et la simplification de la procédure des ZAC.

Nous regrettons toutefois que les difficultés que nous rencontrons pour obtenir des permis de construire n’aient pas trouvé de réponse dans ce texte, et que ce frein puissant au développement de l’offre n’ait pas été desserré. »

Pour Grégory Monod (LCA-FFB), « une loi incomplète »

Grégory Monod
Vice-Président en charge de la Promotion Immobilière au sein de la LCA-FFB

« La loi Elan va dans le bon sens mais ne règle pas tous les problèmes qu’elle pensait pouvoir régler. Je ne vois pas comment elle va pouvoir entraîner le choc de l’offre tant attendu. En réalité, nous souhaitons toujours une réforme en profondeur sur le zonage dit de projet couplé au maintien du PTZ au-delà de 2020 en attendant de trouver un plan de relance durable pour 2021.

Pour autant, cette loi comporte plusieurs points positifs. Elle va en particulier fluidifier le quotidien des entreprises du secteur du bâtiment. Je pense, par exemple, à l’accélération du traitement des recours, qui a d’ores et déjà des effets dans les tribunaux administratifs. De même, l’assouplissement de la loi sur l’accessibilité des logements aux handicapés constitue un point pertinent. »