Le foncier aérien ?

En soi, l’idée de surélever les bâtiments existants n’est pas nouvelle. Plusieurs personnalités politiques l’ont même proposée au cours des dernières décennies, sans que cette pratique ne parvienne pourtant à se développer massivement. Or voilà que deux récentes dispositions légales ouvrent la voie à son développement. La loi ALUR, d’une part, a modifié les règlements de vote en copropriété en supprimant le droit de veto aux habitants du dernier étage, souvent réticents face aux projets de surélévation. En août 2021, d’autre part, la publication de la loi Climat et Résilience au Journal Officiel fixe un objectif de « zéro artificialisation nette » à 2050, tout en incitant fortement à la rénovation énergétique globale des bâtiments.

Quelques jours pour scanner plusieurs milliers d’adresses

Autant de mesures qui ouvrent un véritable gisement d’activité à la société UpFactor, créée voici quatre ans par Didier Mignery. « Nous avons développé une solution logicielle qui permet à nos équipes d’urbanistes de scanner en quelques jours un patrimoine de plusieurs milliers d’adresses et de détecter ainsi le « foncier aérien » en prenant en compte le delta entre les règles d’urbanisme et le bâtiment existant », explique-t-il. Pour l’heure, sa société a réalisé quatre projets en Ile-de-France et en région lyonnaise, a déposé six permis de construire à fin 2021 et traite quarante dossiers de front. « Avec le syndic Oralia, filiale du groupe Nexity, nous avons par exemple scanné l’intégralité de leur patrimoine en gestion constitué de 4900 immeubles et avons trouvé 217 opérations possibles de surélévation », précise Didier Mignery. A noter que les projets concernent des opérations de 500 à 1000m2 en moyenne, sur un à deux étages, que seuls des promoteurs également rénovateurs acceptent de porter.

Construire des logements sans achat de foncier

« En réalité, nous créons un marché en organisant les conditions de réalisation de ces opérations », souligne le président de UpFactor. « Nous obligeons en effet les promoteurs, qui n’ont donc pas de nouveau terrain à trouver, à prendre en charge la rénovation énergétique du bâti, laquelle sera payée par la cession des droits à construire des copropriétaires ». Autrement dit, ce système ingénieux permet d’abord aux copropriétés de devenir un centre de profits grâce à la vente aux promoteurs de leur droit à construire, puis de réinvestir leur bénéfice dans une rénovation globale, avec isolation extérieure, changement des menuiseries, remplacement de la ventilation, ajout d’un ascenseur au-delà de trois étages et intervention sur le système de chauffage. « Cette dernière peut aussi bien passer par la transition de chaudières fioul en gaz que par le redimensionnement du système de chauffage au gaz, voire une extension avec un simple raccord », note Didier Mignery.

Construction de neuf sans achat de foncier Si les copropriétés se présentent comme les premières concernées par ces opérations de surélévation favorisant en plus la transition énergétique, les bailleurs sociaux ne devraient pas être en reste. Pour ces derniers, elles représentent également des opportunités idéales de construire des logements sans achat de foncier. « Partant du principe qu’il manque environ deux millions de logements sociaux, ce type d’opération peut leur permettre d’en trouver 15 à 20% sur leur propre patrimoine », estime le créateur de UpFactor. De quoi donner des idées à bon nombre d’acteurs du secteur de l’immobilier.