En vingt mois, le bailleur social Immobilière 3F a transformé 7000 m² de bureaux vides situés à la lisière de Paris en 90 logements sociaux atypiques et vertueux pour l’environnement. Une opération exemplaire à plus d’un titre.

Fallait-il avoir l’œil pour repérer le potentiel de ces deux bâtiments impersonnels, typiques des années 70, construits à proximité de l’autoroute A4 à la sortie de Paris sur la commune de Charenton-le-Pont ! L’histoire commence fin 2013. Le bailleur social Immobilière 3F signe une promesse de vente pour ces deux immeubles, alors aux trois quarts vides, l’un de 7000 m² et l’autre de 2500 m². Sur le papier, l’idée de l’opération « Quai des Carrières » est originale pour l’époque. « La localisation des bâtiments, leur orientation plein-sud, leur morphologie, nos relations avec la ville et nos compétences pour réhabiliter des bureaux en logements nous ont conduit à nous lancer », explique Maud Collignon, directrice de l’agence construction Ile-de-France Sud-Ouest au sein d’Immobilière 3F. « Nous avons voulu nous placer dans la perspective de construire la ville sur la ville pour éviter l’étalement urbain ».

Tout avance ensuite très vite. Le concours d’architecte est remporté haut la main par le cabinet d’architecte Moatti-Rivière et le foncier immédiatement acheté. Les travaux démarrent au terme des opérations de curage et de désamiantage, pour une durée de 16 mois. En septembre 2016, tout est livré et les locataires des 90 logements emménagent dès le lendemain.

Une deuxième façade créée en retrait de la première

Plusieurs facteurs rendent cette opération emblématique. « Avant tout, le fait d’acquérir deux bâtiments de bureaux, l’un pour le transformer en logements et l’autre rénové mais conservant son usage premier, constitue l’élément clé qui a permis d’équilibrer financièrement toute l’opération », indique Maud Collignon. Ensuite, le projet architectural s’est révélé à la hauteur du défi. Des ouvertures ont ainsi été réalisées pour rompre la monotonie des 260 mètres de façade en blocs béton. Mieux, une deuxième façade a été créée, en retrait de 70 centimètres par rapport à la première, végétalisée et aménageant des loggias en bardages de bois. Objectif : offrir un recul par rapport à l’autoroute et assurer une isolation phonique, renforcée par des fenêtres à triple vitrage. La technicité de ces travaux a d’ailleurs valu à « Quai des Carrières » de recevoir le prix AMO 2018, remis par l’Association des Architectes et Maîtres d'Ouvrage. A l’arrière du bâtiment, les volumes existants ont été partiellement démolis pour agrandir la cour intérieure, qui accueille un jardin en terre végétale allégée pour respecter la dalle en-dessous. Un petit immeuble de 11 logements a également été ajouté derrière le premier, pour proposer en tout 90 logements sociaux atypiques, avec de belles hauteurs sous plafond.

Le gaz retenu pour ses faibles variations de prix

Sur le plan énergétique, une chaufferie gaz collective neuve remplace la précédente. « Le bâtiment fonctionnait au gaz à l’origine, mais nous retenons la solution collective plutôt qu’individuelle à partir de 15 logements », souligne Maud Collignon. « En-deçà, nous privilégions des chaudières individuelles. Parce que le gaz, peu onéreux, garantit des charges maîtrisées pour nos locataires, avec de faibles variations de prix ». Ce choix a d’ailleurs permis au bâtiment d’obtenir la certification Patrimoine Habitat & Environnement. Des solutions identiques sont actuellement retenues sur deux autres projets de réhabilitation de bureaux en logements menés par Immobilière 3F à Pantin et à Montreuil, en région parisienne. A croire que le bailleur social s’est fait une spécialité de ce genre d’opération. « Nous avons effectivement acquis une certaine expérience dans ces transformations, aujourd’hui dans l’air du temps avec la récente Loi Elan et son bonus de réversibilité », reconnaît Maud Collignon. « Mais nous en faisions avant et nous continuerons à en faire après. En réalité, ce ne sont pas ces réhabilitations qui vont régler la crise du logement en France. » Sans constituer la solution unique, ces transformations apportent tout de même un début de réponse à la question posée par la rareté du foncier.